Sanatoria per sottotetto non abitabile: come funziona e le normative

Per poter essere considerato abitabile, un sottotetto deve rispettare parametri edilizi e igienico-sanitari precisi, come quelli relativi alla superficie, alle altezze, alla ventilazione, all'illuminazione e agli impianti.

Parametri dimensionali:

• per unità immobiliari plurilocali, in funzione della destinazione d’uso del locale va rispettata la superficie minima. Per esempio la superficie minima di una stanza da letto deve essere di almeno 9 mq per una persona e 14 mq per due persone
• con le novità introdotte dalla Legge Salva Casa, per un monolocale la superficie minima è di 20 mq per una persona e 28 mq per due.

Parametri edilizi:

• il sottotetto deve avere altezze adeguate per garantire la fruibilità, anche se queste possono essere derogabili in base alla Legge Regionale di riferimento
• deve esserci un corretto rapporto aero-illuminante, che garantisca una ventilazione e illuminazione naturale adeguata
• il tetto deve essere adeguatamente coibentato.

Parametri sugli impianti:

• gli impianti termici, elettrici, di fognatura e acqua devono essere conformi alla norma e dotati delle necessarie certificazioni.

Se il sottotetto non rispetta questi parametri, è possibile verificare la possibilità del suo recupero, eseguendo le analisi, le pratiche edilizie e i lavori necessari.

Per definire come procedere è importante capire se lo spazio non è a norma per essere abitabile o se può essere ritenuto potenzialmente abitabile, in quanto rispetta la normativa dell’epoca di costruzione e presenterebbe, quindi, solo delle difformità minori.

Le sanatorie edilizie sono pratiche amministrative previste per sanare difformità o “abusi edilizi” minori, che vengono regolarizzati tramite la presentazione di una pratica di sanatoria e il pagamento di una sanzione.

Il condono, invece, è una misura che riguarda gli abusi edilizi realizzati a seguito di interventi non autorizzati, ossia senza aver ottenuto la concessione edilizia e senza rispettare la normativa vigente. E’ normato da una legge speciale e si applica in un arco temporale definito.

Ad esempio, se hai realizzato dei locali nel sottotetto che non rispettano la normativa e non hai nemmeno richiesto il Permesso di costruire al Comune, hai probabilmente creato un abuso edilizio. In questo caso, se esiste una legge speciale per regolarizzare l’abuso attraverso un condono, va verificata la fattibilità con un tecnico e pagati gli oneri. L'alternativa sarebbe la demolizione dell’abuso realizzato.

Diversamente, se hai realizzato l’intervento rispettando il regolamento comunale e igienico, ma non hai richiesto il titolo abilitativo al Comune, potrai sanare la situazione regolarizzando la richiesta a livello amministrativo e pagando una sanzione. In questo secondo esempio, la pratica è una sanatoria.

Se ti stai chiedendo come regolarizzare un sottotetto non a norma o abusivo, prima di tutto come abbiamo visto è necessario capire se si tratta di una costruzione abusiva o se è stata realizzata secondo i canoni ma mai dichiarata.

La consulenza di un tecnico (architetto, ingegnere, perito, geometra) iscritto a un Albo professionale è fondamentale. Il tecnico verificherà se il sottotetto è abitabile e conforme alla normativa edilizia e igienico-sanitaria vigente. Ogni Comune ha il suo regolamento edilizio, che potrebbe differire da quello dei Comuni vicini.

Inoltre, le leggi regionali per il recupero dei sottotetti possono essere di aiuto. Si tratta di leggi speciali che consentono di rivalorizzare i sottotetti, concedendo alcune varianti alla normativa come la riduzione delle altezze o dei rapporti aeroilluminanti per rendere abitabile uno spazio che altrimenti rimarrebbe inutilizzato, contribuendo a rispondere alle esigenze della collettività in caso di carenza di spazi abitabili.

Per favorire proprio quest’ultimo aspetto, la Legge Salva Casa ha snellito le procedure per la sanatoria. Se il sottotetto fosse conforme alla normativa, ma realizzato senza un permesso, potrebbe essere regolarizzato dal punto di vista amministrativo, pagando una sanzione. In questo modo, potresti avere uno spazio a norma in futuro.

Mettere in ordine le unità immobiliari è fondamentale non solo per essere a norma, ma anche per garantire di non avere problemi in caso di locazioni, vendite o eredità, oltre ad aumentare il valore del proprio bene.

Come sanare un sottotetto nel 2025? La Legge Salva Casa (L.105/2024), che abbiamo già citato, ha specificato che è consentito recuperare il sottotetto per adibirlo a spazio abitabile anche se non rispetta le attuali distanze dal confine dalle altre abitazioni, purché siano rispettate le norme regionali e a condizione che fosse conforme alla normativa vigente al tempo della sua costruzione. E’ necessario inoltre che la sagoma, la superficie e l’altezza non vengano modificate. Infine, se la Legge Regionale consente condizioni migliorative rispetto a quelle previste dalla Legge Salva Casa, queste possono essere utilizzate a tuo favore.

Ogni sottotetto ha un potenziale da sviluppare e la normativa, come abbiamo visto, è complessa: è fondamentale quindi affidarsi a un professionista esperto che possa confrontare le normative locali con il tuo progetto e applicarle partendo dalle tue esigenze. In questo modo, potrai massimizzare il valore del tuo sottotetto, rendendolo finalmente un ambiente utile e confortevole.

Se nel tuo sottotetto ci sono difformità minori rispetto al progetto edilizio originario, sarà necessario presentare una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria, con l’assistenza di un professionista.

Le sanzioni dipenderanno dal tipo di difformità rispetto al titolo edilizio originario.

Ad esempio, se ci sono difformità interne (come una diversa distribuzione degli spazi o modifiche alle finestre), la sanzione per una singola unità immobiliare può ammontare indicativamente a 1.000€. Se l’edificio ha più unità con la stessa difformità, si può presentare un’unica pratica edilizia e la sanzione totale sarà suddivisa tra le diverse unità interessate alla modifica.

Ogni Comune ha predisposto il tariffario specifico, da consultare sul sito ufficiale.