Legge Salva Casa 2024: le novità sul “condono” edilizio e tutte le semplificazioni

Questa legge¹ si rivolge a proprietari di immobili, condomini, imprenditori del settore edilizio e chiunque desideri riqualificare o recuperare spazi abitativi.

Tra le novità più interessanti, le tolleranze edilizie consentono piccole difformità nei permessi di costruzione, purché siano sotto il 2%. Questo ti offre flessibilità durante ristrutturazioni e vendite, soprattutto in caso di errori di misurazione.

Inoltre, le procedure di sanatoria sono state semplificate: ora è più facile sanare irregolarità, dimostrando solo la conformità alle normative vigenti sia al momento della costruzione che della richiesta. Questa è un'ottima opportunità per sistemare immobili che nel tempo hanno accumulato difformità.

Un’altro intervento previsto dalla legge Salva Casa riguarda le opere che non necessitano di permessi.

Sarà infatti possibile realizzare opere in “edilizia libera”, ossia sarà possibile eseguire alcuni lavori senza dover richiedere permessi edilizi comunali (come la CILA, ad esempio).

In questo modo, tu non dovrai chiedere autorizzazioni al Comune per alcuni lavori, e l’amministrazione comunale sarà sollevata dalla gestione di queste richieste.

Tra gli interventi in edilizia libera consentiti dalla legge Salva-Casa troviamo:

1. la realizzazione di Vetrate Panoramiche Amovibili dette anche “VePa”

Montando queste vetrate trasparenti su logge e porticati, potrai usufruire di uno spazio temporaneo aggiuntivo senza creare nuovi volumi. Inoltre, queste vetrate ti aiuteranno a contenere i consumi energetici, fungendo da serre bioclimatiche nei mesi freddi e potendo essere rimosse durante l'estate. È fondamentale garantire la micro-ventilazione per tutelare la salubrità degli ambienti interni.

Alcune restrizioni sono state aggiunte per l’utilizzo delle VePa nelle aree destinate al pubblico.

Se intendi intervenire su unità immobiliari in condomini, dovrai comunque allinearti al regolamento condominiale e ottenere l’assenso dell’assemblea.

Se la tua casa è sottoposta a vincolo, sarà necessario richiedere il permesso della commissione paesaggistica.

2. l’installazione di schermature solari e di protezione dagli agenti atmosferici

Con il Salva Casa sarà possibile anche installare tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche pergole bioclimatiche senza richiedere permessi edilizi.

Tra le novità, c'è anche la possibilità di impiegare un telo impermeabile, senza limitazioni sulle dimensioni. È fondamentale che la struttura minimizzi l'impatto visivo e si integri con le linee architettoniche già presenti, ad esempio mantenendo il colore attuale della facciata.

Per evitare contestazioni, infatti, è importante garantire il decoro della facciata. Le opere di protezione dal sole vanno comunque addossate all’immobile (non puoi tenerle distanziate).

Capita spesso che gli immobili abbiano piccole differenze rispetto allo stato legittimo, che possono ostacolare compravendite o ristrutturazioni.

Lo stato legittimo di un immobile indica la sua conformità alle normative urbanistiche e catastali, ovvero che è costruito e utilizzato secondo le leggi vigenti, con documenti ufficiali aggiornati.

La legge Salva Casa stabilisce che, se le irregolarità sono lievi, non sono considerate violazioni.

Il Salva Casa consente per gli interventi realizzati ante 24/05/2024 che eventuali scostamenti delle dimensioni tra stato reale e di progetto siano tollerati nel limite del 2% per altezze e cubature. Per le superfici, gli scostamenti accettati variano dal 2% al 6%, a seconda della dimensione.

Questa semplificazione normativa ti libera dall’obbligo di mettere in ordine l’unità abitativa prima di poterla vendere o di presentare nuove richieste di ristrutturazione.

Con il decreto Salva Casa 2024, convertito poi nella legge 105/2024, puoi sanare tre tipi di irregolarità:

• difformità formali: errori legati all'interpretazione delle norme vigenti, per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile
• difformità edilizie interne: sono differenze tra lo stato reale dell’immobile (come la casa si presenta oggi) e lo stato legittimo (provato dalla documentazione sull’immobile depositata in Comune), dovute spesso a modifiche fatte nel corso degli anni
• parziali difformità (errori in fase di costruzione) e variazioni essenziali (modifiche importanti fatte nel corso degli anni; per esempio cambi d’uso o non rispetto delle norme sismiche): per dimostrare all'amministrazione comunale con la “doppia conformità” che l’immobile è sanabile perché conforme alla disciplina urbanistico-edilizia presente sia al momento in cui è stato costruito/ristrutturato e alla normativa vigente nel momento di richiesta della sanatoria. Ad esempio, è il caso di un balcone non indicato nelle pratiche comunali depositate in passato. Per sanare la situazione, sarà necessario dimostrare la “doppia conformità”, ossia che l'opera fosse conforme alle normative al momento della sua costruzione e che sia in regola con l'attuale regolamento edilizio. Sarà inoltre necessario pagare delle sanzioni. Una volta sanata la situazione, l’unità abitativa si potrà vendere senza problemi.

Se hai realizzato lavori senza autorizzazione e sei il responsabile o il proprietario dell’immobile, puoi ottenere un permesso in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Ti servirà una relazione tecnica chiara che dimostri questa conformità storica, nota come doppia conformità. Ricorda che, a seconda dell'entità dei lavori, potrebbero esserci alcune sanzioni da pagare.

Ad esempio, se hai creato un bagno nel sottotetto senza richiedere permessi ma il bagno rispettava le norme igienico-sanitarie ed edilizie al momento della realizzazione e quelle attuali, puoi richiedere la doppia conformità per sistemare tutto.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile implica una variazione della sua funzionalità e si divide in due tipi:

• non rilevante: quando il cambio avviene all'interno della stessa categoria, per esempio da deposito a laboratorio
• rilevante: quando è cambio di funzione, per esempio da deposito a residenziale (un magazzino viene trasformato in un miniappartamento, per esempio).

La legge Salva Casa consente il cambio di destinazione d’uso, sia con lavori che senza, in questi casi:

• all'interno della stessa categoria (non rilevante)
• tra categorie come residenziale, turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale, per unità in specifiche zone territoriali omogenee, per esempio i centri storici e altre zone residenziali (nello specifico il Salva Casa parla di zone A, B e C del Decreto 1444/1968).

È fondamentale che l'uso dell’unità sia conforme a quello prevalente nell'edificio e siano rispettate le normative locali.

Per procedere, bisogna richiedere:

• una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), se non sono previste opere
• un titolo edilizio (CILA, SCIA, ecc) per l’esecuzione dei lavori, in tutti gli altri casi.

In base alla legge Salva Casa, in caso di cambio di destinazione d’uso non c’è l’obbligo di fornire parcheggio per l’unità immobiliare, semplificando ulteriormente il processo.

Quello che si sta rilevando dai primi mesi di applicazione della legge è che i Comuni possono far valere delle norme più stringenti. Consigliamo sempre quindi di affidarsi a professionisti competenti che verificheranno con l’ufficio tecnico comunale della tua città.

Con il Salva Casa, finalmente è chiaro come funziona l’approvazione delle sanatorie tramite il silenzio assenso. Ora puoi fare richiesta di permesso di costruire in sanatoria al Comune, che ha 45 giorni per rispondere; se si tratta di una SCIA, il termine è di 30 giorni. Se non ricevi risposta, la tua richiesta è considerata automaticamente accettata grazie al silenzio-assenso. In tal caso, ricordati di chiedere al tuo progettista la ricevuta del buon esito entro 10 giorni dalla scadenza del termine.

Se il tuo immobile ha vincoli paesaggistici, dovrai allegare anche l'autorizzazione paesaggistica. La Soprintendenza ha 90 giorni per esprimersi, altrimenti sarà il dirigente comunale a decidere entro un massimo di 180 giorni. Se anche in questo caso non c’è risposta, scatta il silenzio-assenso.

Un importante vantaggio: prima, dopo 30 giorni dalla presentazione della SCIA, potevi iniziare i lavori ma il Comune poteva in corso d’opera richiedere delle modifiche. Ora, una volta presentata la SCIA il Comune potrà richiedere delle integrazioni. La decorrenza dei 30 giorni si sospende e riprende dopo che avrai inviato le integrazioni richieste dal Comune. I tempi, dunque, sono più certi.

Ricorda che, anche se il processo è semplificato, dovrai comunque pagare una sanzione per l’abuso che stai sanando. Ma la buona notizia è che, con le tempistiche finalmente definite dalla legge, avrai una risposta nei termini stabiliti, senza imprevisti.

La novità in questo caso è che gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti anche se non rispettano le distanze minime tra edifici e dai confini, purché si seguano le procedure previste dalla legge regionale.

L’obiettivo è quello di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa e limitare il consumo di nuovo suolo, permettendo il recupero del sottotetto per trasformarlo in una mansarda abitabile anche in condizioni che prima non lo consentivano.

Combinando quanto previsto dal decreto Salva Casa con la Legge Regionale per il recupero dei sottotetti di cui le regioni si sono dotate già da anni, puoi trasformare il tuo sottotetto in uno spazio abitabile.

È sempre importante garantire un'adeguata aerazione e illuminazione naturale: in questo caso sistemi di micro-ventilazione (per esempio le barre di ventilazione delle finestre VELUX che permettono di arieggiare anche se a finestra è chiusa) e le finestre per tetti VELUX sono la soluzione per creare nuovi ambienti funzionali.

Le novità introdotte dal Salva Casa potrebbero darti l’opportunità di creare nuove unità immobiliari anche se il tuo spazio sotto al tetto è molto piccolo. Sfruttando i nuovi parametri per le superfici minime:

• minimo 20 mq per una persona (ante Salva Casa si richiedeva una superficia minima di 28 mq)
• minimo 28 mq per due persone (ante Salva Casa si richiedeva una superficia minima di 38 mq)

puoi creare per esempio un monolocale in mansarda, per aumentare il valore della tua casa.

Per ridurre le dimensioni dell'unità abitativa monostanza, è necessario che il progettista che cura la pratica edilizia rilasci una asseverazione che in cui attesta che il locale è predisposto per l’adattabilità, ovvero che può essere facilmente adattato alle esigenze di persone con disabilità. Il piccolo monolocale deve quindi avere le caratteristiche per permettere l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ad esempio, se la porta attuale è larga 80 cm, deve esserci lo spazio sufficiente per allargarla a 100 cm e permettere l'accesso ai disabili. Inoltre, il tecnico dovrà asseverare che l’edificio sia sottoposto a un recupero edilizio o a una ristrutturazione, assicurando in ogni caso il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie e un'adeguata ventilazione.

Anche in questo caso, verifica con un tecnico abilitato tutti i requisiti necessari per usufruire della sanatoria in conformità con le normative locali.

Il Salva Casa è una bella opportunità per recuperare il tuo sottotetto, anche se questo non rispetta le distanze minime tra edifici e confini.

Ecco cosa devi tenere a mente, nel recupero del sottotetto:

• distanze “storiche”: devi rispettare i limiti di distanza tra edifici in vigore al momento della costruzione
• superficie “intatta”: la forma e l'area del sottotetto devono rimanere invariate
• altezza “massima”: rispetta l'altezza massima dell’edificio autorizzata dal titolo abilitativo originario.

Rispetto a queste regole principali, il legislatore delega l’utilizzo delle norme regionali più favorevoli.

Per cui le possibilità variano:

• mantenere e sanare: puoi tenere il sottotetto com’è e sistemare eventuali difformità senza cambiare forma o superficie, ma puoi ridistribuire gli spazi interni
• modifica delle falde: potrai mantenere l’altezza massima dell’edificio (l’altezza del punto più alto, il colmo, non potrà variare) e modificare l’inclinazione delle falde, rendendo abitabili anche le zone che prima avevano un’altezza ridotta. Ricorda che la creazione di un nuovo volume deve essere verificata con l’indice di edificabilità disponibile
• altre modifiche: in alcune Regioni, potresti anche modificare la sagoma del tetto, come ad esempio in Lombardia, dove la norma è più favorevole e consente di sopraelevare. Verifica sempre quali sono gli strumenti urbanistici vigenti nel tuo Comune.

Ricorda che per rendere abitabile un locale, serve un’altezza minima di 2.40 m, già stabilita dalle leggi regionali (in alcune regioni è richiesta anche un’altezza minore).

Il Salva Casa in sostanza, permette di considerare la distanza dal confine secondo le regole del passato, e lascia alle Regioni l’autorità di legiferare. Tuttavia, non sottovalutare la facoltà dei Comuni di poter restringere le autorizzazioni.

In conclusione, il decreto Salva Casa trasformato poi in legge a luglio 2024 rappresenta un importante passo avanti nella semplificazione e nella messa a norma delle irregolarità edilizie, con particolare attenzione ai sottotetti. Le nuove misure, come le deroghe sui limiti di distanza tra edifici e le facilitazioni per i cambi d'uso, ti offrono l'opportunità di valorizzare questi spazi spesso trascurati.

É evidente che se un immobile non rispetta i regolamenti urbanistici o edilizi perché è stato costruito in totale difetto, non potrà essere sanato: è il caso, per esempio, di un edificio a cui sono stati aggiunti dei piani che non sono mai stati dichiarati. Nel caso di un intero sottotetto costruito o reso abitabile in totale difetto, ovvero senza requisiti, non sarà possibile ricorrere alle novità della legge Salva Casa per sanarlo. Se invece il sottotetto fosse regolare ma con una cubatura maggiore rispetto a quella prevista, e il Piano regolatore e le norme locali lo permettono, pagando le sanzioni potrai recuperare il volume in più.

Grazie alla semplificazione dello stato legittimo e all’introduzione di tolleranze costruttive, potrai adattare la tua abitazione alle nuove esigenze. In questo modo, la legge Salva Casa mira a rendere la gestione edilizia più accessibile e fluida, aiutandoti a utilizzare al meglio il tuo immobile e a migliorare la vivibilità della tua casa.