Ristrutturare una casa vecchia: gli incentivi che puoi ottenere nel 2024

Gli incentivi, o bonus, sono detrazioni fiscali sull’IRPEF, cioè l’imposta sul reddito delle persone fisiche, applicate per esempio nel caso di lavori edili o di altri interventi sulle abitazioni: ogni incentivo ha percentuali specifiche di detrazione e un limite massimi di spesa.

La detrazione dall’IRPEF viene ripartita in diversi anni, per esempio 10 a partire dall’anno nel quale hai sostenuto le spese per i lavori effettuati. In parole semplici, parte dei soldi che spendi per la ristrutturazione ti vengono restituiti dallo Stato, sotto forma di diminuzione delle tasse da pagare o come rimborso di quelle già pagate.

Quando valuti l’idea di utilizzare un incentivo fiscale, devi accertarti di avere la cosiddetta capienza fiscale, cioè la possibilità di recuperare effettivamente l’intera percentuale della spesa sostenuta: in breve, significa che la detrazione annuale non deve superare l’importo dell’IRPEF che dovresti versare per quell’anno.

Puoi controllare la tua capienza fiscale con un commercialista o con altri esperti che si occupano di fisco e dichiarazione dei redditi.

I due incentivi a cui puoi accedere nel 2024 per ristrutturare casa, particolarmente interessanti se stai pensando di ristrutturare una casa vecchia che probabilmente richiederà diversi lavori, sono il Bonus ristrutturazioni al 50% e l’Ecobonus al 65% o al 50%. I due incentivi non sono cumulabili: valuta con un professionista le caratteristiche di ciascun incentivo per decidere quello più adatto.

Rimettere a nuovo una casa spesso significa affrontare una serie più o meno lunga di lavori che rientrano negli interventi di riqualificazione edilizia previsti dal Bonus ristrutturazioni: la detrazione è pari al 50%, il tetto di spesa (ovvero la cifra massima per la quale è prevista la detrazione) è fissato a 96.000 Euro. La somma oltre questa cifra non verrà recuperata. In ogni caso il recupero della metà della spesa avviene in 10 anni con quote annuali sempre uguali.

Questa agevolazione fiscale è stata prorogata dalla Legge di Bilancio 2024 fino al 31 dicembre 2024.

I lavori che puoi eseguire per sistemare casa sono specificati nell’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (DPR 380/2001) e quelli che ti interessano sono:

• Punto b: interventi di manutenzione straordinaria che rinnovano o sostituiscono parti degli edifici, comprese le parti strutturali, costruiscono o integrano i servizi igienici e sanitari e tecnologici senza alterare il volume dell’abitazione o generare mutamenti urbanistici.
• Punto c: interventi di restauro e risanamento conservativo che rinnovano, ripristinano e consolidano gli elementi costitutivi dell’edificio, inseriscono elementi accessori e impianti necessari alle esigenze di uso, ed eliminano elementi estranei.
• Punto d: interventi di ristrutturazione edilizia che trasformano e possono anche portare a un cambiamento anche completo degli edifici, compresa la demolizione e ricostruzione.

Rientrano in questi punti una serie di lavori che possono interessare il tuo progetto di ristrutturazione, per esempio recuperare una soffitta trasformandola in mansarda.

Naturalmente, come proprietario di casa hai diritto a richiedere il Bonus ristrutturazioni, ma puoi usare l’agevolazione anche se:

• Sei in affitto, quindi sei un inquilino, oppure se hai un diritto di godimento, per esempio l’usufrutto, se sei socio di una cooperativa o di una società semplice.
• Non possiedi la casa ma sei coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo grado, convivi con chi possiede o detiene la casa, sostieni tu le spese della ristrutturazione e le fatture dei lavori sono intestate a te.

Se convivi con il proprietario di casa o hai la casa in comodato, per esempio se è dei tuoi genitori che te ne concedono l’uso, queste due condizioni devono già esistere nel momento in cui comunichi l’inizio dei lavori di ristrutturazione.

Il bonus ammette anche i lavori fai-da-te: in questo caso, se pensi di occuparti direttamente della ristrutturazione, potrai recuperare solo la spesa per i materiali.

Cosa succede invece se acquisti la casa che è già stata ristrutturata e i lavori sono stati portati in detrazione dal proprietario precedente? Se non vi accordate in modo diverso, il recupero delle quote passa a te.

Oltre alle spese direttamente relative agli interventi di ristrutturazione, il Bonus ristrutturazioni permette anche il recupero di queste spese collegate:

• progettazione e spese per le prestazioni professionale legate alla progettazione e agli interventi
• messa in regola dell’edificio per quel che riguarda gli impianti elettrici e a metano
• acquisto dei materiali
• relazione di conformità dei lavori
• perizie e sopralluoghi
• IVA, bollo, diritti per concessioni, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori
• oneri di urbanizzazione
• atto notarile per costituire il vincolo pertinenziale

Ecco cosa fare, e quindi quali documenti avere per iniziare e finire la tua ristrutturazione in regola:

• Inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori, che dovrai spedire all’ASL locale con raccomandata A/R: puoi non inviarla se le norme che regolano la sicurezza sul cantiere non la prevedono
• Pagare con bonifico per agevolazione fiscale, spesso indicato come bonifico parlante, diverso dal bonifico ordinario. Puoi farlo dal tuo conto bancario o postale e devi riportare causale del versamento, il tuo codice fiscale (se sei tu a sostenere le spese), il codice fiscale o la partita IVA di chi ha eseguito il lavoro o ti ha fornito il materiale
• Indicare i dati catastali che identificano la casa nella dichiarazione dei redditi.

Infine, ricorda che oltre a presentare i documenti per chiedere il Bonus ristrutturazioni, devi anche aver cura di conservare nel tempo questa documentazione:

• copia della concessione, oppure dell'autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori: se queste pratiche amministrative non sono richieste, basta una dichiarazione sostitutiva che comunica la data di inizio dei lavori e dichiara che i lavori di ristrutturazione rientrano nell’agevolazione
• accatastamento se la casa non era ancora censita
• ricevute di pagamento dell’IMU, la tassa sugli immobili
• se vivi in condominio, la delibera che approva i lavori e la suddivisione delle spese per millesimi se i lavori riguardano parti comuni della casa
• il consenso ad eseguire i lavori da parte del proprietario di casa, se sei il detentore (e non un familiare convivente) ed sostieni i costi della ristrutturazione
• la ricevuta di ritorno della comunicazione inviata all’ASL sulla quale è riportata la data di inizio lavori
• fatture ricevute fiscali delle varie spese per i lavori di ristrutturazione
• ricevuti del bonifico o dei bonifici per agevolazione fiscale¹.

Quando pensi a come ristrutturare la tua casa, una delle tue priorità dovrebbe essere renderla più confortevole e sostenibile.

L’Ecobonus è l’incentivo fiscale che ti permette di agevolare i lavori che migliorano l’efficienza energetica della casa e quindi generano anche risparmio energetico.

Le detrazioni previste arrivano al 50% o al 65% dall’imposta lorda IRPEF o IRES e gli importi massimi variano a seconda degli interventi.

Come il Bonus ristrutturazioni, anche l’Ecobonus scade il 31 dicembre 2024.

Ecco la lista riassuntiva degli interventi che fanno parte dell’Ecobonus e che prevedono tetti massimi diversi e detrazioni del 50% o del 65% a seconda del tipo di intervento:

• Riqualificazione energetica globale: sono gli interventi o insiemi di interventi che riducono i consumi energetici - Tetto massimo della detrazione: 100.000 Euro di detrazione - Aliquota: 65%
• Acquisto e posa di impianti di climatizzazione invernale con generatori a biomasse combustibili - Tetto massimo della detrazione: 30.000 Euro di detrazione - Aliquota: 50%
• Interventi sugli involucri degli edifici già esistenti, cioè sulle strutture opache verticali e orizzontali, per esempio pareti, pavimenti e tetto finestre e infissi - Tetto massimo della detrazione: 60.000 Euro di detrazione - Aliquota: 50%
• Acquisto e posa di schermature solari come le tende - Tetto massimo della detrazione: 60.000 Euro di detrazione - Aliquota: 50%
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione con efficienza pari almeno alla classe A insieme all’installazione i sistemi di termoregolazione evoluti - Tetto massimo della detrazione: 30.000 Euro di detrazione - Aliquota: 50%
• Acquisto e posa di caldaie a condensazione almeno in classe A - Tetto massimo della detrazione: 30.000 Euro di detrazione - Aliquota: 50%
• Installazione di pannelli solari per produrre acqua calda - Tetto massimo della detrazione: 60.000 Euro di detrazione - Aliquota: 65%
• Acquisto e posa di micro-cogeneratori per sostituire impianti esistenti - Tetto massimo della detrazione: 100.000 Euro di detrazione - Aliquota: 65%

Esistono inoltre due super incentivi:

• Interventi sulle parti comuni di condomini - Tetto massimo della detrazione: 40.000 Euro di detrazione per ogni unità immobiliare - Aliquota: da 70% a 75%
• Interventi sulle parti comuni di condomini nelle zone sismiche 1, 2 e 3 - Tetto massimo della detrazione: 136.000 Euro di detrazione - Aliquota: da 80% o 85%.

Infine, dato che i lavori sono destinati a generare risparmio energetico, dovrai comunicare le informazioni relative a questi lavori all’ENEA, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile.

Come vedi, l'Ecobonus ti permette di risparmiare sui lavori di efficientamento energetico più importanti per rendere la casa più bella, confortevole e meglio isolata, ottimizzando l’uso dei sistemi di riscaldamento e raffrescamento e alleggerendo la tua bolletta.

L’Ecobonus è dedicato agli interventi su edifici già esistenti e possono accedervi:

• le persone fisiche che hanno diritti reali sull’immobile, condomini (se i lavori interessano le parti comuni, inquilini, chi ha l’immobile in comodato
• chi ha reddito d’impresa
• associazioni di professioni
• enti pubblici e privati, se non svolgono attività commerciali
• gli istituti per le case popolari autonomi.

Come sempre nei casi di ristrutturazione e altri lavori edili, la presenza accanto a te di un professionista come un architetto, un ingegnere o un geometra è importante in più momenti del progetto, a partire dalla presentazione di tutti i documenti richiesti.

Nel caso dell’Ecobonus dovrai presentare:

• La dichiarazione, detta asseverazione, di un tecnico che dichiara che l'intervento risponde ai requisiti richiesti per accedere all’incentivo
• Se richiesto, l’attestato di prestazione energetica (APE) redatto da un certificatore che non ha partecipato ai lavori, o di qualificazione energetica (AQE): per quest’ultimo, il tecnico abilitato non deve per forza essere estraneo ai lavori eseguiti
• La scheda informativa che identifica chi ha sostenuto le spese, l’abitazione oggetto dell’intervento di riqualificazione, i parametri che indicano i lavori eseguiti, la previsione di risparmio energetico, le spese sostenute per i lavori e le spese professionali

Anche in questo caso, conserva la documentazione: è un requisito di legge. Ecco i documenti che devi raccogliere e tenere:

• il certificato di asseverazione del tecnico abilitato
• l’APE o AQE, se richiesti
• la ricevuta che dimostra l’invio dell'APE o dell’AQE, via internet o via raccomandata
• la ricevuta del bonifico
• tutte le fatture e le ricevute fiscali degli interventi eseguiti e pagati².

Ristrutturare spesso è un lavoro di grossa portata che rinnova buona parte della casa e che include anche due aspetti importanti per una buona riuscita della ristrutturazione: cambiare i mobili e sistemare anche le aree verdi esterne come giardini e terrazze.

Per sostenere parte delle spese esistono due incentivi ancora attivi nel 2024: il Bonus Mobili e il Bonus Verde.

Se benefici del Bonus ristrutturazioni puoi richiedere anche il Bonus mobili collegato, per acquistare mobili ed elettrodomestici nuovi da installare nella casa che stai ristrutturando.

Con il Bonus mobili puoi accedere alla detrazione del 50% su un importo massimo di spesa di 5.000 euro, con recupero in 10 anni.

Attenzione agli elettrodomestici nuovi che devono rispettare queste classi energetiche:

• forni: classe A
• lavatrici, lavasciuga, lavastoviglie: almeno classe E
• frigoriferi e congelatori: almeno classe F.

La spesa detraibile comprende anche i costi di trasporto e montaggio.

Se vuoi completare il lavoro sistemando al meglio anche le aree esterne e in particolare il giardino o un eventuale terrazzo, puoi valutare il Bonus verde per questi lavori:

• sistemare le aree verdi scoperte
• creare un impianto di irrigazione
• creare un pozzo
• costruire un tetto verde (copertura verde) o un giardino pensile.

Attivo fino al 31 dicembre 2024, il Bonus Verde permette di portare in detrazione il 36% della spesa fino a un tetto massimo di 5.000 euro e di recuperare la spesa in 10 anni: potrai detrarre anche le spese di progettazione e di manutenzione dei lavori eseguiti. A differenza del Bonus mobili che è sempre associato a lavori di ristrutturazione, puoi accedere al Bonus verde anche se non stai facendo lavori di ristrutturazione della casa. La detrazione non spetta invece per semplici lavori di manutenzione di un giardino esistente o per lavori fai da te.³

L’elenco dei lavori in un progetto di ristrutturazione può essere lunghissimo, ma per conoscere e capire quali sono i permessi principali da ottenere o le comunicazioni da presentare, considera se sono lavori più leggeri o più pesanti. Per alcune opere è sufficiente presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), per modifiche più importanti la normativa prevede una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), fino al Permesso di costruire.

Data la complessità della normativa italiana e le differenze locali, questa fase del progetto va affidata a un professionista esperto (architetto, geometra, ingegnere) che conosca la normativa e si occupi di raccogliere tutti i documenti necessari e di presentare i permessi o le segnalazioni adeguate al tipo di lavoro da eseguire.

Infine, se la casa è antica potrebbe possedere particolari caratteristiche di pregio o artistiche: il tuo professionista o tecnico di riferimento saprà chiarire se esistono vincoli legati proprio a questi aspetti.

Il costo di una ristrutturazione può salire in fretta se i lavori da eseguire non vengono dettagliati e stimati fin dall’inizio.

Quando stai ancora pensando a come ristrutturare la tua amata casa vecchia, inizia a elencare tutti i lavori che pensi sia necessario eseguire per farti un’idea complessiva della portata dell’intervento, quindi prova a stabilire un budget che ritieni possa permetterti di eseguirli tutti.

Anche in questa fase è molto utile chiedere aiuto a un professionista, che sia un architetto, un geometra o un ingegnere, per avere una stima dei costi più vicina a quella effettiva e che tenga conto di tutte le voci macro: progettazione, materiali, manodopera, impianti, arredo, finiture interne ed esterne.

Per maggiore tranquillità, calcola sempre almeno un 20% extra per gestire eventuali costi extra non prevedibili all’avvio del progetto.

I Bonus che abbiamo visto ti permettono di recuperare negli anni buona parte delle spese sostenute attraverso il meccanismo della detrazione: sono una buona occasione da sfruttare per alleggerire il costo complessivo della ristrutturazione, pur dovendo comunque sostenere il costo iniziale.

Per finanziare i lavori puoi valutare di:

• richiedere un prestito bancario
• rinegoziare il tuo mutuo, allungandone la durata per avere un po’ più di fondi da destinare alla ristrutturazione.

Se prevedi di ricorrere a un finanziamento, inizia a raccogliere informazioni fin dall'inizio per sapere quali sono le formule più adatte alle tue esigenze e per avviare in tempo le pratiche necessarie.

Chi si occuperà di progettare la ristrutturazione e di seguire il cantiere, e chi eseguirà i lavori? Come assicurarti di stare nei tempi previsti senza sforare troppo?

Un lavoro impegnativo come ristrutturare una casa datata richiede l’intervento di professionisti esperti, che devi individuare all’inizio del tuo progetto: è importante perché spesso i progettisti e le imprese migliori sono molto richieste e la loro disponibilità può condizionare i tempi di avvio del progetto.

Architetto, ingegnere, geometra: puoi trovare quello giusto in molti modi, dal passaparola a una ricerca su internet, ma è importante che ci sia per seguire la ristrutturazione in tutte le fasi e stare nei tempi previsti, soprattutto se utilizzi un Bonus che prevede il rispetto del termine dei lavori indicato.

Questo professionista, che dovrà godere della tua fiducia, sarà la persona a cui affidare la redazione del progetto, compresa la presentazione di tutti i documenti e la richieste degli eventuali permessi, e potrà anche essere il tuo capo cantiere se affidi i lavori a professionisti diversi che sarà necessario coordinare e seguire.

Non solo: un progettista esperto saprà gestire anche eventuali necessità di modificare il progetto, e ti suggerirà e valuterà con te quale strada scegliere, illustrandoti pro e contro di ogni nuova soluzione.

Scegliere l'impresa giusta per ristrutturare la tua casa è essenziale per garantire che il lavoro rispetti i tempi definiti, il progetto, le normative vigenti e alla fine rispecchi proprio il tipo di risultato che hai immaginato.

Le imprese specializzate o che hanno seguito molti progetti di ristrutturazione idealmente sono quelle da considerare per prime. Ma come trovarle? Affidati al progettista, chiedi agli amici, ai familiari e alle persone che conosci nei dintorni, vicini di casa compresi, che hanno già ristrutturato casa e sono soddisfatti dei lavori.

Non fermarti a una impresa sola: trova almeno un paio di candidati, informati sui loro lavori precedenti e verifica le eventuali referenze che ti forniranno.

Quando è il momento di analizzare e confrontare i preventivi, valuta quanto sono completi, dettagliati e comprensibili e chiedi chiarimenti se qualche voce non ti è chiara.

Verifica anche le qualifiche, eventuali certificazioni e le assicurazioni sottoscritte.

Una volta scelta l'impresa, il contratto è il documento che tutela entrambi: deve essere chiaro, dettagliare tutti i lavori, i costi, i tempi di esecuzione e la modalità di pagamento.

Cartaceo o digitale, il calendario dei lavori è necessario. Serve a te, al progettista e capo cantiere, all’impresa o ai diversi artigiani per condividere una visione chiara dei tempi di tutta la ristrutturazione, per non sovrapporre lavori che non possono essere eseguiti nello stesso momento.

Con il calendario saprai sempre se la ristrutturazione sta seguendo la giusta tabella di marcia e potrai gestire meglio gli eventuali ritardi, per arrivare a fine progetto con la tua casa rinnovata e bella proprio come te l’eri immaginata.